Documentos para vender o arrendar una propiedad

Antes de vender o arrendar, la corredora reúne los documentos para vender una propiedad: dominio, gravámenes, avalúo, contribuciones y más. Lo difícil no es pedirlos. Lo difícil es acordarse de cuál se vence primero. Esta guía te cuenta qué documentos se piden según la operación y el tipo de propiedad, dónde se pide cada uno y cómo ordenar la carpeta para que no se te venza nada.

Es una guía informativa, no asesoría legal. Cada notaría, banco o conservador puede pedir algo distinto: confirma con ellos antes de pedir un certificado. Los valores y plazos son los que publica cada fuente oficial que enlazamos, y pueden cambiar.

Qué documentos pide una venta

Esta es la lista de partida que usamos para una venta. Sirve para casas, departamentos y locales. Tu notaría o tu banco pueden pedir más.

• Dominio vigente. Muestra quién figura como dueño en el Conservador de Bienes Raíces.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Muestra si la propiedad tiene hipotecas, embargos u otras prohibiciones inscritas.
• Certificado de avalúo fiscal. Lo entrega el SII. Muestra el avalúo de la propiedad, pero no acredita el dominio.
• Certificado de deuda de contribuciones. Lo entrega la Tesorería. Dice si hay cuotas de contribuciones por pagar o si no hay deuda.
• Recepción final. La entrega la Dirección de Obras de la municipalidad. Muestra si la construcción fue recibida por la municipalidad.
• Certificado de no expropiación. Dice si la propiedad está afecta a una expropiación. Quién lo entrega depende de la obra que la afecte.

Qué se suma en un arriendo

En un arriendo se pide menos sobre la propiedad y más sobre las personas. Además de los documentos de la propiedad que quiera ver el dueño, se suman:

• Liquidación de sueldo del inquilino. Sirve para ver si puede pagar la renta.
• Certificado de deuda de gastos comunes. Lo entrega la administración del edificio o condominio. Dice si el dueño está al día.

Cuánto se exige de cada uno lo define el dueño o la corredora. No hay una regla única.

Qué se suma en una parcela

Las parcelas tienen dos documentos más que los departamentos o las casas en ciudad.

• Certificado de subdivisión del SAG. Certifica que un proyecto de subdivisión de un predio rústico cumple la norma. Pide, por ejemplo, que cada lote tenga al menos 0,5 hectáreas físicas, salvo las excepciones del Decreto Ley 3.516.
• Inscripción de derechos de agua. Si la parcela tiene derechos de aprovechamiento de aguas, conviene revisar que estén inscritos. La Dirección General de Aguas entrega un certificado de que el derecho está registrado en el Catastro Público de Aguas.

Dónde se pide cada certificado

• Dominio vigente: en el Conservador de Bienes Raíces. En el de Santiago se pide en línea o en su oficina, y la copia cuesta $4.600.
• Hipotecas, gravámenes y prohibiciones: también en el Conservador. En el de Santiago cuesta $6.600 y la respuesta en línea llega en un máximo de 4 días hábiles.
• Avalúo fiscal: en el sitio del SII, con la comuna y el rol de la propiedad o su dirección.
• Deuda de contribuciones: en la Tesorería General de la República, en su sitio, en una oficina o en una sucursal de ChileAtiende. Necesitas la región, la comuna y el rol.
• Recepción final y otros certificados municipales: en la Dirección de Obras de la comuna. Cada municipalidad fija su valor y su plazo: pregunta antes.
• No expropiación: el informe de la Dirección de Vialidad solo dice si la propiedad está afecta a expropiación por obras de Vialidad, y responde en un máximo de 10 días hábiles. Para otras obras, pregunta en la municipalidad.
• Subdivisión de un predio rústico: en el SAG, que publica su valor en UTM según la cantidad de lotes.

Cuánto dura cada certificado

Esta es la parte que más se olvida. Lo que sí está publicado:

• Deuda de contribuciones: vale un mes desde que se emite, porque los recargos por atraso cambian cada mes.
• Hipotecas, gravámenes y prohibiciones: la ficha oficial dice que no tiene un tiempo de vigencia fijo, y que es usual que los bancos pidan actualizarlo pasados 30 días desde que se otorgó.
• Para pedir la certificación de subdivisión de un predio rústico: el SAG pide que la copia de la inscripción de dominio y los documentos de servidumbre que acompañan la solicitud no tengan más de 180 días. Es un requisito de ese trámite, no la vigencia general de esos documentos.

Para el resto, cada banco o notaría fija cuánta antigüedad acepta. Pregunta antes de pedir el certificado. Si lo pides antes de tiempo, puede vencerse antes de la firma.

Cómo ordenar la carpeta para que no se te venza nada

1. Una carpeta por operación. Una venta y un arriendo de la misma propiedad no necesitan lo mismo.
2. La lista según el tipo. Casa, departamento o parcela: la lista cambia, y la carpeta debe cambiar con ella.
3. Un estado por documento. Falta, subido, vigente, por vencer, vencido o con reparo. Así ves de un vistazo qué falta.
4. La fecha de emisión, confirmada por una persona. La IA puede leer la fecha del documento. Tú la confirmas. El vencimiento lo calcula el sistema, no la IA.
5. Avisos antes de que venza. Un correo antes del vencimiento y otro cuando ya venció, para pedir el reemplazo a tiempo.

Inmobiliario de SynerByte hace esto: una ficha por propiedad, una carpeta por operación según su tipo, lectura de la fecha del documento con IA que tú confirmas, y avisos por correo antes de que venza y cuando ya venció. Mira también cómo lo usan las corredoras de propiedades.

Cómo escribir un aviso que responda lo que pregunta el comprador

Un buen aviso responde antes de que te pregunten. Con la carpeta al día, ya tienes los datos: rol, superficies, estado de las contribuciones, si hay recepción final.

• Di solo lo que puedas respaldar. Si dices «sin gravámenes», que el certificado lo diga.
• Usa datos concretos. Superficie, comuna, gastos comunes y estado de los papeles, en vez de «excelente ubicación».
• Revisa qué falta. Piensa en las preguntas típicas de un comprador y mira cuáles tu aviso no responde.

En Inmobiliario, la IA escribe el aviso desde la ficha de la propiedad. Después puedes pasarlo por el Revisor de avisos, que te muestra qué preguntas de un comprador no responde. Si ya tienes un aviso publicado, lo pegas y lo revisas igual. Para más ideas de qué más ordenar en tu oficina, revisa la guía para reducir costos con IA.